법령체계 - 건축법 시행령 제2조 제14호(발코니의 정의) - 건축법 시행령 제46조 제4항 제4호(공동주택의 대피공간) - 발코니 구조 변경절차 및 설치기준 [단서]건축물 피난 방화구조등의 기준에 관한 규칙 제6조, 제14조제2항제2호,제24조
@단독주택의 발코니 확장(구조변경)은 외벽면중 2면까지 가능하다.
@대피공간 적용: 공동주택 중 아파트 4층이산인층에서 2개이상 직통계단을 사용할 수 없는 경우 구조: - 대피공간은 바깥의 공기와 접할것 - 대피공간은 방화구획 - 대피공간의 바닥면적은 인접세대와 공동으로 사용할경우 3m2, 각세대별로 설치할경우 2m2 - 채광방향에서 제외 - 갑종방화문(밖여닫이) 안에서만 열수 있는구조 - 마감재는 준불연 또는 불연재료 - 창문이 설치 되는 경우 0.7mx1m이상 열리는 구조 - 다른용도의 공간으로 사용할수 없다, 다만 실외기실은 같이 사용가는 하나 대피공간 바닥면적에서 제외 적용제외: - 인접세대와 경계벽이 파괴하기 쉬운 경량구조 - 경계벽에 피난구를 설치 - 발코니바닥에 하향식 피난기구 설치 - 대체시설 설치 (심의위원회를 통해 결정)
@방화판 또는 방화유리창 적용: 아파트 2층이상의 층에서 스프링클러의 살수범위에 포함되지 않는 발코니를 구조변경하는 경우 높이90cm이상의 방화판 또는 방화유리창을 설치해야한다. 기준: - 창호와 일체 또는 분리 설치 가능하나 난간을 별도로 설치 - 방화판은 불연재료, 방화유리는 비차열 30분 이상의 성능
@발코니를 거실등으로 사용하는 경우 난간의 높이는 1.2m이상 난간살의 간격은 10cm이하의 간격으로 설치
@방화유리창을 설치하는 경우 추락방지를 위한 필요 조치 또는 방화유리가 난간높이 이상으로 설치
법령체계 건축법 제61조 (일조 등의 확보를 위한 건축물 높이제한) -건축법시행령 제86조 (일조 등의 확보를 위한 건축물 높이제한) - 서울특별시 건축조례 제35조 (일조 등의 확보를 위한 건축물 높이제한) [단서] 건축법 시행령 제119조 제1항 제5호 (건축물의 높이)
@일조사선(정북방향사선) 적용:전용주거지역과 일반주거지역 기준:- 높이 9m이하 인접대지경계선에서 1.5m이상 이격 - 높이 9m초과 인접대지경계선에서 건축물의 각부분의 높이의 1/2이상 이격 적용제외: - 경관지구, 중점경관관리구역,특별가로구역에서 대지가 너비20m이상도로에 접한경우 - 건축협정구역안에서 상호간의 건축물 - 건축물 정북에 있는 인접대지가 전용주거지역이나 일반주거지역이 아닌경우
@채광사선 적용:공동주택 기준: - 채광을 위한 창문이 있는 벽면에서 직각방향으로 건축물의 각부분의 높이의 1/2 이격 - 주택단지내 두동의 건축물사이에 도로가 건축법상 도로를 충족하는 경우 채광사선을 따른다. 적용제외: 일반상업지역, 중심상업지역,다세대주택(1m이상 이격시) 적용완화: 근린상업지약 또는 준주거지역은 1/4이격
@인동거리 적용:공동주택 기준: - 채광창이 있는 벽면으로 부터 건축물의 각부분의 높이의 0.8배 이상 이격_서울시조례 -남쪽에 있는 건축물이 낮을때에는 높은건축물의 높이 0.6배 이고 낮은 건축물의 높이 0.8배 이격_서울시조례 -부대시설 또는 부대복리시설을 마주하는 경우 각 시설의 높이의 1배이격_시행령 -채광창이 없는 벽면과 측벽이 마주보는 경우 8m이상 이격_시행령 -측벽과 측벽이 마주보는 경우 4m이상 이격_시행령 적용완화: - 창의적인 건축디자인 계획을 시 심의위원이 인정할 경우 0.5배 완화 - 도시형생활주택 단지형 다세대주택 4m이상으로 0.25배 이격으로 완화 적용제외:일반상업지역, 중심상업지역,다세대주택(1m이상 이격시) *조례로정하지 않은 경우 0.5배 이격
@정남방향사선 (정북방향사선을 대체 가능) 적용:정북방향으로 도로, 공원, 하천 등 건축이 금지된 공지에 접하는 대지인 경우
@지상2충이하이면서 높이8미터이하의 건축물 일조사선,채광사선,정남사선 적용 제외할 수 있다.
@대지와 대지사이에 [공원, 도로, 철도, 하천, 광장, 공공공지, 녹지, 유수지, 자동차 전용도로, 유원지, 너비 2m이하의 대지, 면적이 대지분할제한이하의 대지,건축이 허용되지않는 공지]가 있을 때 그 반대편의 대지경계선을 인접대지경계선으로한다. 다만 공동주택은 인접대지경계선과 그 반대편 대지경계선의 중심선으로 한다.
@건축물의 높이 산정에 의한 지표면 산정방법 - 건축물의 지표면과 인접대지의 지표면간에 고저차가 있는경우 그 지표면의 평균 수평면을 지표면의 평균 수평면을 지표면으로 한다. -채광사선과 인동거리의 지표면은 [대지가 인접대지의 높이보다 낮은 경우 대지의 지표면을 지표면] [복합건축물에 공동주택이 있는 경우 공동주택의 가장 낮은 부분을 건축물의 지표면] - 채광사선 및 인동거리 산정시 필로티층고는 제외한다.
가로구역별 건축물 높이제한 산정방법 - 전면도로의 중심선으로부터의 높이 산정 1) 전면도로의 노면에 고저차가 있는 경우 그 건축물이 접하는 범위의 전면도로 부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 전면도로면으로 한다. 2) 대지의 지표면이 전면도로보다 높은 경우 고저차의 1/2 높이 만큼 올라온 위치를 전면도로면으로 한다.
일조등의 확보를 위한 건축물 높이제한 산정방법 1) 건축물의 지표면과 인접대지의 지표면간에 고저차가 있는경우 그 지표면의 평균 수평면을 지표면의 평균 수평면을 지표면으로 한다. 2) 채광사선 및 인동거리는 [대지가 인접대지의 높이보다 낮은 경우 대지의 지표면을 지표면] [복합건축물에 공동주택이 있는 경우 공동주택의 가장 낮은 부분을 건축물의 지표면]
지표면에 고저차가 있는 경우 지하층 산정을 제외하고 건축물 주위가 접하는 각 지표면 부분을 가중평균한 높이를 지표면으로 한다. 단, 그 고자차가 3미터를 넘는 경우 3미터 이내의 부분마다 지표면을 정한다.
옥상의 옥탑 높이 제외 조건 건축물 옥상에 설치되는 승강기탑,계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑등 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 1/8(사업계획성인 85m2이하인 경우 1/6)이하인 경우 12미터가 넘는 부분만 건축물 높이에 산입 - 수평투영면적의 합계는 건축면적산정방법을 따른다. (장애인승강기등 건축면적산정에 제외되는 부분은 여러탑의 수평투영면적 산정에도 제외된다.)
지붕마루장식, 굴뚝, 방화벽의 옥상돌출부 와 난간벽(1/2이상 공간으로 되어있는것)은 그 건축물의 높이 산입 제외된다.
건축법 제84조 (면적 높이 및 층수의 산정) - 건축법시행령 제119조 (면적등의 산정방법) 제1항 제4호(연면적) 제1항 제3호(바닥면적) [단서] 건축법시행령 제34조 (직통계단의 설치) [단서] 건축법시행령 제40조 (옥상광장 등의 설치)
연면적: 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다. 가. 지하층의 면적 나. 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당한다)으로 쓰는 면적 다. 삭제 <2012. 12. 12.> 라. 삭제 <2012. 12. 12.> 마. 제34조제3항 및 제4항에 따라 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적 바. 제40조제4항제2호에 따라 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적
바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다. 가. 벽ㆍ기둥의 구획이 없는 건축물은 그 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 한다. 나. 건축물의 노대등의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입한다. 다. 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조(벽면적의 2분의 1 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간으로 된 것만 해당한다)의 부분은 그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 바닥면적에 산입하지 아니한다. 라. 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 장식탑, 다락[층고(層高)가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터) 이하인 것만 해당한다], 건축물의 내부에 설치하는 냉방설비 배기장치 전용 설치공간(각 세대나 실별로 외부 공기에 직접 닿는 곳에 설치하는 경우로서 1제곱미터 이하로 한정한다), 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 그 밖에 이와 비슷한 것과 옥상ㆍ옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물과 건축물 간에 화물의 이동에 이용되는 컨베이어벨트만을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 않는다. 마. 공동주택으로서 지상층에 설치한 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설 및 생활폐기물 보관시설의 면적은 바닥면적에 산입하지 않는다. 바. 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제9조에 따라 기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 1.5미터 이하의 옥외 피난계단(기존 건축물에 옥외 피난계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)은 바닥면적에 산입하지 아니한다. 사. 제6조제1항제6호에 따른 건축물을 리모델링하는 경우로서 미관 향상, 열의 손실 방지 등을 위하여 외벽에 부가하여 마감재 등을 설치하는 부분은 바닥면적에 산입하지 아니한다. 아. 제1항제2호나목3)의 건축물의 경우에는 단열재가 설치된 외벽 중 내측 내력벽의 중심선을 기준으로 산정한 면적을 바닥면적으로 한다. 자. 「영유아보육법」 제15조에 따른 어린이집(2005년 1월 29일 이전에 설치된 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단의 면적은 바닥면적(기존 건축물에 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)에 산입하지 아니한다. 차. 「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령」 별표 2의 기준에 따라 설치하는 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로는 바닥면적에 산입하지 아니한다. 카. 「가축전염병 예방법」 제17조제1항제1호에 따른 소독설비를 갖추기 위하여 같은 호에 따른 가축사육시설(2015년 4월 27일 전에 건축되거나 설치된 가축사육시설로 한정한다)에서 설치하는 시설은 바닥면적에 산입하지 아니한다. 타. 「매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률」 제14조제1항제1호 및 제2호에 따른 현지보존 및 이전보존을 위하여 매장문화재 보호 및 전시에 전용되는 부분은 바닥면적에 산입하지 아니한다. 파. 「영유아보육법」 제15조에 따른 설치기준에 따라 직통계단 1개소를 갈음하여 건축물의 외부에 설치하는 비상계단의 면적은 바닥면적(같은 조에 따른 어린이집이 2011년 4월 6일 이전에 설치된 경우로서 기존 건축물에 비상계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률 기준에 적합하지 않게 된 경우만 해당한다)에 산입하지 않는다. 하. 지하주차장의 경사로는 바닥면적에 산입하지 않는다.
용적률산정면적과 바닥면적산정방법은 모호한경우가 많고 각 지역별 오픈되지 않은 지침들이 있기 때문에 (오픈되지 않은 지침은 사라져야함이 바람직하다.) 질의응답과 관련 법령 등을 잘 정리해 담당주무관과 협의보는 것이 바람직하다.
건축법 제84조 (면적 높이 및 층수의 산정) - 건축법 시행령 제119조 (면적등의 산정방법) - 제1항 제1호(대지면적) - [단서] 건축법 제46조(건축선의 지정) 제1항 - [단서] 건축법 제2조 제1항 제11호(도로의 정의) - [단서] 건축법시행령 제3조의3(지형적 조건 등에 따른 도로와 구조와 너비) - [단서] 건축법시행령 제31조 제1항(건축선)
대지면적: 대지의 수평투영면적 대지면적의 제외 가. 법 제46조제1항 단서에 따라 대지에 건축선이 정하여진 경우: 그 건축선과 도로 사이의 대지면적
건축선: 도로에 접한부분에 건축물을 건축할 수 있는 선 (대지와 도로의 경계선) 건축선후퇴 1. 대지에 접한 통과도로의 필요너비와 막다른도로의 너비와 길이 따른 필요너비를 확보하는 만큼 건축선을 후퇴한다. 2. 8m미만의 도로의 모퉁이에 위치한 대지는 도로의 너비에 따라 정해진 거리만큼 건축선을 후퇴한다.
@건축법상 도로는 4m이상의 도로를 말한다.
건축선 도로확폭과 모퉁이 가각전제로 인한 건축선 후퇴 부분은 대지면적에서 제외된다. 제외된 대지면적은 건폐율과 용적률을 산정에도 제외되므로 대지 구입시 유념해야할 사항이다.
건축면적: 건축물의 외벽의 중심선으로 둘러 쌓인 수평투영면적 건축면적 산정 기준 가. 돌출된 끝부분으로 부터 다음구분에 따른 수평거리를 후퇴한선으로 한다. 6) 그밖의 건축물1m 나. 3) 단열재를 구조체 외기측에 설치하는 건축물/ 구조체 중심선을 외벽의 중심선으로한다. 다. 다음의 경우에는 건축면적에 산입하지 않는다. 1) 지표면으로부터 1미터 이하에 있는 부분(창고 중 물품을 입출고하기 위하여 차량을 접안시키는 부분의 경우에는 지표면으로부터 1.5미터 이하에 있는 부분) 2) 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제9조에 따라 기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 옥외 피난계단(기존 건축물에 옥외 피난계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율의 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다) 3) 건축물 지상층에 일반인이나 차량이 통행할 수 있도록 설치한 보행통로나 차량통로 4) 지하주차장의 경사로 5) 건축물 지하층의 출입구 상부(출입구 너비에 상당하는 규모의 부분을 말한다) 6) 생활폐기물 보관시설(음식물쓰레기, 의류 등의 수거시설을 말한다. 이하 같다) 7) 「영유아보육법」 제15조에 따른 어린이집(2005년 1월 29일 이전에 설치된 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 영유아용 대피용 미끄럼대 또는비상계단(기존 건축물에 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다) 8) 「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령」 별표 2의 기준에 따라 설치하는 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로 9) 「가축전염병 예방법」 제17조제1항제1호에 따른 소독설비를 갖추기 위하여 같은 호에 따른 가축사육시설(2015년 4월 27일 전에 건축되거나 설치된 가축사육시설로 한정한다)에서 설치하는 시설 10) 「매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률」 제14조제1항제1호 및 제2호에 따른 현지보존 및 이전보존을 위하여 매장문화재 보호 및 전시에 전용되는 부분 11) 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」 제12조제1항에 따른 처리시설(법률 제12516호 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 일부개정법률 부칙 제9조에 해당하는 배출시설의 처리시설로 한정한다) 12) 「영유아보육법」 제15조에 따른 설치기준에 따라 직통계단 1개소를 갈음하여 건축물의 외부에 설치하는 비상계단(같은 조에 따른 어린이집이 2011년 4월 6일 이전에 설치된 경우로서 기존 건축물에 비상계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율 기준에 적합하지 않게 된 경우만 해당한다)
