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공공매입임대주택을 위한 용도변경시 복도유효폭완화 건축물 대상의 축소

1. 개정이유

공공매입임대주택 공급 촉진(2.4대책)을 위하여 비주택을 준주택으로 용도변경하는 경우 복도의 구조·형태를 최대한 유지할 수 있도록 별도 보강방안을 전제로 복도 유효너비 기준을 완화(’21.10.15)하였으나 건축물의 피난안전성을 강화하기 위하여 용도별 화재 위험도, 사업 추진 현황 등을 고려하여 용도 변경 대상을 축소하고 일몰기한을 마련하고자 함

2. 주요내용

가. 복도의 유효너비 완화 받아 용도 변경할 수 있는 건축물 대상의 축소 (제15조의2제4항)

복도 폭 기준을 완화 받아 용도 변경할 수 있는 준주택을 건축물 사용 특성상 화재 위험도가 낮은 기숙사로 축소하여 건축물의 피난안전성을 강화하고자 함

https://opinion.lawmaking.go.kr/gcom/ogLmPp/73496

서울시 경관조례 제24조(건축물의 경관심의 대상)

1. 경관지구 건축물 : 높이 3층 또는 12m 초과, 건폐율 30% 초과하는 건축물

2. 경관계획에서 정한 주점견관관리구역 내 건축물

*공동주택
『건축법 시행령』 제3조의 5 관련 [별표 1] 용도별 건축물의 종류에 의거하여, 공동주택이란 아파트(5개 층 이상의 주택), 연립주택(1개 동의 연면적 660m² 초과하고 층수 4개 층 이하인 주택), 다세대주택(1개 동의 연면적 660m² 이하이고 층수가 4개 층 이하인 주택), 기숙사를 포함함

3. 공공건축물 : 건축법 제11조에 따른 허가(협의)대상 건축물

4. 다중이용건축물로써 연면적 5,000m² 이상 및 16층 이상의 건축물

(「건축법 시행령」 제2조17호 가목 및 나목)
- 다중이용건축물 : 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설 중 여객용 시설,
의료시설 중 종합병원 숙박시설 중 관광숙박시설

건축물경관심의대상 강남구청배포문서

강남구 건축심의대상

1. 층수기준 : 16층 이상 ~20층 이하

2. 연면적기준 
 1) 문화및 집회, 종교, 판매,운수, 의료(종합병원),관광 숙박시설 : 5,000m² 이상 ~ 100,000m² 미만

 2) 분양대상(공동주택, 오피스텔, 판매시설 등) :
     3,000m² 이상, 공동주택 20세대[도시형생활주택(원룸형) 30세대] 이상, 오피스텔 20실 이상

3. 기타 : 시가지·특화경관지구 내의 건축물 중 시 심의대상 아닌 건축물

4. 기타 구청장이 필요하다고 인정하는 경구
  1) 11층 이상, 연면적 5,000m² 이상 이상
  2) 공동주택 중 아파트(층수불문)
  3) 주차공작물
  4) 주차건축물(10대이상) 및 주차장 인근설치
  5) 가설건축물(주차관리실)
  6) 아파트 견본주택
  7) 노인복지주택건축(실버주택)
  8) 주거지역의 관광숙박시설 내 위락시설 설치
  9) 주거지역내 주차전용 건축물의 용적률 적용에 관한 사항(2008.07)
  10) 다중생활시설(고시원) 30실 이상
  11) 반지하 주택
  12) 오피스텔(오피스텔 등 건축허가 처리개선방침, 건축가-40540호)
  13 도로명으로 건축선 지정 고시한 도로에 접한 건축물의 건축 및 대수선(도로에 면한 건축물의 외벽 1/2 이상의변경으로 건축법 시행령 제3조의2 제9호에 따른 대수선에 한정한다.)

관련자료 링크
강남구 건축위원회 심의대상(20200731).PDF

(최초발행 21.06.12)

법령체계
- 건축법 제49조 제1항 (건축물의 피난시설 및 용도제한 등)
- 건축법시행령 제34조(직통계단의 설치) 
- 건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙 제8조(직통계단의 설치기준)

@직통계단 피난층외의 층에서 피난층 또는 지상으로 통하는 계단(경사로를 포함)
기준: 거실의 각부분으로부터 가장 가까운 계단 1개소의 직통계단에 이르는 보행거리가 30m이하가 되도록 설치
완화:
- 주요구조부가 내화구조 또는 불연재로로 된 건축물은 보행거리 50m이하가 되도록 설치(지하에 설치하는 바닥면적합계가 300m2이상인 공연장, 집회장, 관람장, 및 전시장은 제외) *층수가 16층 이상이 공동주택의 경우 16층이산인 층에 대해서 40m이하가 되도록 설치
- 자동화 생산시설에 스프링쿨러 등 자동화 소화설비를 설치한 반도체 및 디스플레이 공장은 75m(무인화 공잔인 경우 100m)

@2개소 이상의 직통계단 설치기준
적용:
1. 제2종 근린생활시설 중 공연장, 종교집회장, 문화 및 집회설(전시장 및 동식물원은 제외), 종교시설, 위락시설 중 주점여업또는 장례시설의 용도로 쓰는 층으로서 그층에 해당용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 200m2(제2종 근린생활시설 중 공연장, 종교집회장은 각각300m2)이상인 것
2. 단독주택 중 다중주택, 다가구주택, 제1종 근린생활시설중 정신과의원(입원실이 있는경우), 제2종 근린생활시설 중 인터넷컴퓨터게임시설제공업소(해당용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 300m2이상인 경우), 학원, 독서실, 판매시설, 운수시설,(여객용시설인 경우), 의료시설(입원실 없는 치과병원제외), 교육연구시설 중 학원, 노유자시설 중 아동관련시설, 노인복지시설, 장애인 거주시설, 장애인 의료재활시설, 수련시설중 유스호스텔 또는 숙박시설의 용도로 쓰는 3층 이상의 층으로서 그층의 해당용도로 쓰는 거실의 바닥면적합계가 200m2이상인 것
3. 공동주택(층당 4세대이하인 것은 제외), 업무시설 중 오피스텔의 용도로 쓰는 층으로서 그층에 해당용도로 쓰는바닥면적의 합꼐가 300m2이상인 것
4. 그밖의 용도로 3층이상의 층으로서 그층 거실 바닥면적의 합께가 400m2이상인 것
5. 지하층으로서 그층 거실의 바닥면적의 합계가 200m2 이상인 것
기준:
1. 가장 멀리 위치한 직통계단 2개소의 출입구 간의 가장 가까운 직선거리(직통계단 간을 연결하는 복도가 건축물의 다른부분과 방화구획으로 구획된 경우 출입구간의 가장가까운 보행거리)는 건축물 평면의 최대 대각선 거리의 1/2이상으로 할 것, 다만 스프링클러 또는 그밖에 비슷한 자동식 소화 설비를 설치한 경우 1/3이상으로 한다.
2.  각 직통계단 간에는 각각 거실과 연결된 복도 등 통로를 설치할 것


건축법 제49조
https://www.law.go.kr/법령/건축법/제49조

건축법시행령 제34조
https://www.law.go.kr/법령/건축법시행령/제34조

건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙 제8조
https://www.law.go.kr/법령/건축물의피난ㆍ방화구조등의기준에관한규칙/제8조

(최초발행 21.06.05)
법령체계
- 조경기준
- 건축법시행령 제 27조(대지의 조경)


@조경면적산정
식재면적과 조경시설공간의 합한면적
- 식재면적은 1/2이상
- 식재면적 한변의길이 1m이상으로 1m2이상
- 조경시설공간의 면적은 최소 10m2이상
- 옥상부분 조경면적의 2/3면적을 조경면적으로 산정할 수 있으며 의무조경면적의 1/2를 초과할수없다.
@옥상조경면적
지표면 2m이상의 건축물이나 구조물의 옥상에 식재 및 조경시설을 설치한 부분의 면적


@조경의무면적의 10%이상 자연지반에 설치
@지역별의무식재기준
- 상업지역: 교목0.1주 이상,관목1.0주 이상
- 공업지역: 교목0.3주 이상, 관목1.0주 이상
- 주거지역: 교목0.2주 이상, 관목1.0주 이상
- 녹지지역: 교목0.2주 이상, 관목1.0주 이상
교목은흉고직경 5cm이상 또는 근원직영 6cm이상 또는 수관폭 0.8m이상으로 수고 1.5m이상인 것만 인정(큰교목시 가중산정)
상록수 식재비율 교목 및 관목 중 규정수량의 20%이상

대지의조경

조경기준
https://www.law.go.kr/행정규칙/조경기준

건축법 시행령 제27조
https://www.law.go.kr/법령/건축법시행령/제27조

(21.06.03 최초발행)

법령체계
- 건축법 제42조 (대지의 조경)
- 건축법시행령 제27조 (대지의 조경)
- 서울시 건축조례 제24조 (대지안의 조경)

@조경설치기준
적용: 대지면적 200m2이상인 대지의 건축물의 건축
기준(서울시):
- 연면적합계 2,000m2이상 : 대지면적의 15%이상
- 연면적합계 1,000m2이상 2,000m2이하 : 대지면적의 10%이상
- 연면적합계 1,000m2미만 : 대지면적의 5%이상
- 학교이적지 안의 건축물: 대지면적의 30%이상
제외:
- 녹지지역에 건축하는 건축물
- 대지면적 5,000m2 미만에 건축하는 공장
- 연면적 합계 1,500m2미만인 공장
- 산업단지의 공장
- 축사
- 가설건축물
- 연면적 합계1,500미만인 물류시설(주거지역, 상업지역 제외)
- 자연환경보전지역, 농림지역, 관리지역(지구단위계획구역으로 지정된 지역 제외)


건축법 제42조
https://www.law.go.kr/법령/건축법/제42조

건축법시행령 제27조
https://www.law.go.kr/법령/건축법시행령/제27조

서울시건축조례 제24조
https://www.law.go.kr/자치법규/서울특별시건축조례/제24조

(최초발행 21.05.21)

법령체계
건축법 제43조 (공개 공지 등의 확보)
- 건축법시행령 제27조의2 (공개 공지 등의 확보)
- 서울특별시 건축조례 제26조 (공개 공지 등의 확보)


@공개공지_일반인(모든사람)이 사용할 수 있는 소규모 휴식공간 (필로티 구조 설치 가능)
1) 해당지역:일반주거지역, 준주거지역, 상업지역, 준공업지역, 그외 시,군,구 장이 지정공고지역
2) 해당용도(해당용도의 바닥면적 5,000m2이상인 건축물): 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 업무시설 및 숙박시설, 서울시 조례(의료시설, 운동시설, 위락시설, 장례식장)
3) 확보 면적:해당용도의 바닥면적 합계에 따라 다음에 따름, 단 대지면적의 10%이하
- 5,000m2이상 10,000m2미만: 대지면적의 5%
- 10,000m2이상 30,000m2미만: 대지면적의 7%
- 30,000m2이상: 대지면적의 10%
*조경면적과 매장문화재 현지보존 조치 면적을 포함
4) 공개공지의 구조:
- 접한도로 중 넓은 도로의 1/4이상 접하여 일반인들의 접근 및 이용이 편리한 장소에 설치, 소공원(쌈지공원)형태로 설치, 계단이용제외
- 2개소 이내로 설치, 1개소의 최소 면적 45m2이상
- 최소폭 5m이상
- 필로티구조일 경우 유효높이 6m이상
- 조경, 벤치, 파고라, 시계탑, 분수, 야외무대, 소규모 공중화장실 등 다중의 이용에 편리한 시설 설치
- 공개공지는 지상에 설치, 심의를 통해 완화가능
- 공개공지 안내판 설치
5)완화기준(시행령): 공개공지등 면적 비율에 따라 용적률과 높이 제한을 완화적용, 건축조례로 정하는 기준이 시행령에서의 완화비율보다 큰 경우에만 건축조례를 따른다.
용적률 완화 1.2배이하, 건축물에 적용하는 높이제한의 기준 완화 1.2배이하
- 서울시 건축조례_완화에 적용되는 공개공지의 면적은 조경면적을 제외하며, 필로티나 지하에 설치되는 공개공지의 면적의 1/2로 산입
6)공개공지 설치대상이 아닌 건축물: 적합하게 공개공지를 설치한 경우 완화기준적용, 다만 공동주택(복합건축물인 공동주택을 제외)은 완화적용을 받을 수 없다.



건축법 제43조
https://www.law.go.kr/법령/건축법/제43조

건축법 제28조의2
https://www.law.go.kr/법령/건축법%20시행령/제27조의2

서울특별시 건축조례
https://www.law.go.kr/자치법규/서울특별시건축조례/제26조

법령체계

 건축법 제58조 (대지 안의 공지)
- 건축법시행령 제80조의2 (대지 안의 공지)
- 건축법시행령 [별표2]
- 서울특별시 건축조례 제30조 (대지 안의 공지)
- 서울특별시 건축조례 [별표4]

@대지 안의 공지
건축물 건축할 때에는 용도지역 용도구역 건축물의 종류와 규모 등 에 따라 건축물의 각부분을 건축선과 인접대지경계선으로부터 일정거리 이상 띄어야한다.

@건축선_인접대지선 이격거리_서울특별시

공동주택
- 아파트_건축선 3m_인접대지경계선 3m (도시형생활주택 원룸형 30세대미만은 2m_2m)
- 연립주택_건축선 2m_인접대지경계선 2m
- 다세대주택_건축선 1m_인접대지경계선 1m
*상업지역에 건축하는 건축물로써 스프링쿨러를 설치하는 경우 인접대지경계선 적용제외

건축법 제58조
https://www.law.go.kr/법령/건축법/제58조

건축법 시행령 제80조의2
https://www.law.go.kr/법령/건축법시행령/제80조의2

서울특별시 건축조례
https://www.law.go.kr/자치법규/서울특별시건축조례/제30조

서울특별시 건축조례 [별표4]

(21.05.16 최초발행)

건축법상 필로티는 자주 나오지만 정의에서 빠져있고 그 적용에 있어 많은 해석이 존재한다.
따라서, 필로티 적용시 해석에 어려움이 있는 부분은 각 구청 및 담당 주무관과 협의해 나가는 것이 바람직하다.

법령체계
건축법 제49조 제5항 제1호 (건축물의 피난시설 및 용도제한등)
- 건축법시행령 제18조의2 제1항 제3호(사진 및 동영상 촬영대상 건축물 등)
- 건축법시행령 제19조(공사감리)
- 건축법 시행령 제27조의2 (공개공지등의 확보)
- 건축법 시행령 제41조 (대지안의 피난 및 소화에 필요한 피난통로 설치)
- 건축법 제52조 제2항 (건축물의 마감재료)
- 건축법 시행령 제61조(건축물의 마감재료)
- 건축법 시행령 제119조 제1항 제3호(바닥면적) 다목
- 건축법 시행령 제119조 제1항 제5호(건축물의 높이)
- 건축법 시행령 [별표1] (용도별 건축물의 종류)




건축법 제 49조_ 필로티(건축물을 사용하기 위한 경비실, 계단실, 승강기실 등 그 밖에 이와 비슷한것을 포함한다.)
건축법 시행령 제18조의2_건축물의 하층부가 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조(벽면적의 2분의 1 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간으로 된 것만 해당한다)로서 상층부와 다른 구조형식으로 설계된 건축물(이하 “필로티형식 건축물”이라 한다) 중 3층 이상인 건축물
건축법 시행령 제119조_필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조(벽면적의 2분의 1 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간으로 된 것만 해당한다)의 부분은 그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 바닥면적에 산입하지 아니한다.



@필로티나 그밖에 이와 비슷한구조에서
최소한 필로티와 비슷하다고 인정받는 최소한의 규정을 따라야한다.
[벽면적 1/2이상 그층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간으로 된 것만 해당한다]
여기서, 벽면적이 필로티층 전체의 벽면적인지 필로티로 인정받을 부분의 벽면적인지 모호하다.
아래 법령해석을참고하면 필로티 부분의 벽면적의 1/2이상으로 해석할 수 있다.

@다음에 경우에 필로티부분의 바닥면적을 산입하지 않는다
적용:
- 공중의 보행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우
- 공동주택의 경우

@다음의 경우에 필로티부분의 주택으로 사용하는 층수를 제외한다.
적용:
-1층 전부를 필로티구조로하고 주차장으로 사용하는 연립주택과 아파트
- 일부 필로티 구조로하고 그용도를 주차장으로 쓰고 그나머지부분을 주택외 용도 사용하는 다세대 주택


@필로티 층고를 제외하는 경우
1) 가로구역별 건축물 높이제한
2) 채광사선, 인동거리


건축물의 높이

건축법
https://www.law.go.kr/법령/건축법

건축법시행령
https://www.law.go.kr/법령/건축법시행령


벽면적관련 법령해석

https://moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo;jsessionid=poFU5lhHxVS-r8J68fB+EdNz.mo_usr20?mid=a10106020000&cs_seq=420171&rowIdx=2